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부동산 시장 안정을 위한 제도개편 방안 |
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건설교통부 |
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경제통상연구센터 / 토지·부동산 |
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참고자료 |
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정책보고서 |
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건설교통부 |
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2007/01/11 |
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Ⅰ. 제도개편의 배경 1
1. 최근 시장동향 및 전망 1
2. 제도개편의 기본 방향 3
Ⅱ. 주택공급제도 개편 방안 6
1. 분양가 상한제 및 분양원가 공개 확대 6
2. ｢마이너스 옵션제｣ 도입 11
3. 토지임대부 및 환매조건부 분양제도 시범 실시 11
4. 채권입찰제 상한액 하향 조정 12
5. 분양주택에 대한 전매제한 기간 확대 12
6. 실수요자에 유리한 방향으로 청약제도 개편 13
7. 공공택지 공급방식 개편 14
8. 후분양제도 시행 연기 15
9. ｢민간택지내 공공·민간 공동사업 제도｣ 도입 15
10. ｢11.15방안｣상 민간주택 공급확대를 위한 제도개선 16
Ⅲ. 서민주거 안정 대책 17
1. 기본방향 17
2. 서민 주택공급 확대 및 주거비 부담 완화 17
3. 서민 주거단지의 주거환경 개선 19
4. 이사철에 대비한 수도권 전·월세 안정 대책 20
Ⅳ. 유동성 관리 방안 24
1. 토지보상 제도 개편 24
2. 주택담보대출 규제 개선 26
Ⅴ. 향후 추진 계획 27 |
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수도권 및 투기과열지구 민간택지 분양원가 공개
정부는 오늘 『부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안』을 발표했다.
방안의 기본 방향은 첫째, 민간택지에 대한 분양가 상한제 도입 및 원가공개 시행 등 주택공급의 투명성을 제고하고 실질적인 분양가 인하가 이루어지도록 하는 방안을 마련한다.
둘째, 「11.15방안」의 구체화, 후분양제 실시시기 연기, 알 박기 행위 차단을 위한 ‘민간택지 내 공공·민간 공동사업 제도’도입 등 공급확대 방안을 마련한다.
셋째, 기존의 투기억제 시책을 흔들림 없이 추진하는 한편, 시장불안 가능성에 선제적으로 대응하기 위한 유동성 관리 방안을 마련하는 것이다.
『부동산 시장 안정을 위한 제도개편 방안』의 주요 내용은 다음과 같다.
1. 분양가 인하를 통한 시장안정 도모
첫째, 모든 시·군·구에 「분양가 심사위원회」설치를 의무화하여, 분양가 검증의 내실을 기하고 분양가 구성내역 및 산정기준을 보다 엄밀히 재정립 하도록 한다.
둘째, 공공택지에 대해서는 분양원가 공개항목을 현행 7개 항목에서 61개 항목으로 전면 확대하고 공공택지의 조성원가도 보다 상세히 공개하여 투명성을 제고하도록 한다.
셋째, 민간택지에 대해서도 분양가 상한제를 도입하고 분양원가를 공개한다. 민간택지에 대한 분양가 상한제는 전국의 민간 공동주택을 대상으로 분양가를 「택지비+기본형건축비+가산비」범위내로 제한하되 분양가 상한제를 적용함에 있어 택지비는 원칙적으로 공신력 있는 평가기관이 산정한 ‘감정평가 금액’을 적용할 계획이다.
민간택지에 대한 분양원가 공개는 수도권 전역 및 지방 투기과열지구의 민간 공동주택에 한해 시·군·구 「분양가 심사위원회」의 검증을 거친 7개 항목의 원가내역을 지방자치단체장이 공개할 계획이다.
택지비의 경우, 사업자가 신고한 감정평가 금액을 사업장별로 공개하고 기본형 건축비의 경우, 정부가 고시하는 기본형 건축비를 시·군·구 「분양가 심사위원회」가 당해 지역의 특성에 맞게 조정·산정한 내역을 5개 항목(직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용)으로 구분하여 공개하며 가산비의 경우, 구체적인 가산내역과 산출근거를 사업장별로 공개할 계획이다.
민간택지에 대한 분양가 상한제 적용 및 분양원가 공개는 2007.9.1 이후 주택사업계획 승인 신청 분부터 적용하되 2007.9.1 이전 사업승인신청을 하였다 하더라도
제도시행일 3개월 이내에 분양승인신청을 하지 않는 경우에는 분양가 상한제를 적용함으로써 상한제 적용 회피 행위를 차단할 계획이다.
넷째, 「마이너스 옵션제」, 「토지임대부 및 환매조건부 분양 」등 분양가 인하를 위한 새로운 제도의 도입을 추진한다. 「마이너스 옵션제」는 주택의 내부 마감재는 입주자가 기호에 따라 선택하여 시공토록 하고 이를 분양가에서 공제하는 제도로서 동 제도의 도입근거를 마련함에 따라 분양가 인하 및 소비자 선택권 확대라는 긍정적 효과가 있을 것으로 기대된다.
「토지임대부 및 환매조건부」분양제도 역시 실시지역 및 규모, 분양조건 등에 대한 면밀한 사전 검토를 거쳐, ’07년 중 시범사업을 추진할 계획이며 시범사업의 운영성과를 보아가며 「토지임대부 및 환매조건부」분양제도의 확대 시행 여부를 결정할 계획이다.
다섯째, 현재 공공택지에 대해서만 시행중인 채권입찰제를 재개발·재건축, 주상복합 등 민간택지 전반으로 확대 시행하고 채권매입상한액을 공공·민간 택지 모두 현행 주변시세의 90%에서 80%로 하향 조정할 것이다.
채권매입상한액의 하향조정, 민간택지 내 분양가 상한제 도입에 따라 수분양자의 시세차익이 커지는 것을 차단하기 위해, 수도권 지역 분양주택에 대한 전매제한 기한을 공공택지의 경우 25.7평 이하는 10년, 초과는 7년으로 민간택지의 경우 25.7평 이하는 7년, 초과는 5년으로 설정할 계획이다.
여섯째, 민간택지 내 분양가 상한제 도입 등에 따른 청약과열을 방지하고, 무주택자와 서민의 내집 마련을 지원하기 위해 ⅰ) 현재 투기과열지구 內에서 시행중인 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제를 투기과열지구 외 지역으로 확대하고 ⅱ) 2주택 이상 보유자에 대해서는 ‘감점제’를 도입하며 ⅲ) 무주택자 등에 대한 「청약가점제」실시 시기를 당초 ’08년 하반기에서 ’07년 9월로 앞당긴다.
일곱째, 공공부문이 공급하는 주상복합용지 중 ‘주거용 부분’에 대한 공급가격을, 현행 ‘최고가 경쟁입찰제’에서 ‘감정가’로 변경하여 주상복합 주택의 분양가를 인하하도록 한다.
2. 「11.15방안」에서 제시한 공급물량 가시화
첫째, 후분양제를 당초 예정대로 금년부터 실시하는 경우 2007~2008년 중 분양물량이 선분양제에 따른 분양가능 물량에 비해 상당 수준 감소하여 공급 부족에 따른 집값불안 재연 가능성이 우려됨에 따라 후분양제 실시 시기를 1년 순연토록 한다.
둘째, ‘알 박기·매도거부’ 행위로 인한 민간주택 사업의 지연과 고분양가 문제에 대응하기 위하여 민간부문이 사업대상 토지를 일정규모 이상(예;50%) 매수한 경우, 주택공사 등 공공부분이 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정하고 잔여토지를 수용·매수하여 당해 사업에 참여할 수 있는 「공공·민간 공동사업 제도」를 도입한다.
셋째, 「11.15방안」에서 제시한 주택공급 로드맵이 차질 없이 이행될 수 있도록
ⅰ) 다세대·다가구 주택에 대한 기반시설부담금을 최대 62.5%까지 경감하고, ⅱ) 2종 지구단위계획구역 용적률을 200%까지 추가 완화('11.15 방안' 150% → 180%)한다.
또한, 주상복합주택의 주택연면적 비율 확대 등 「11.15방안」에서 발표한 규제완화 과제 중 아직 완료되지 않은 과제는 조속히 마무리 하도록 한다.
※ 기타 공공부문의 주택공급 역할 강화 및 장기 임대주택 확충 및 전월세 대책, 투기수요 억제대책 등의 자세한 내용은 첨부된 보도자료 참고
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moct.korea.kr/moct/jsp/moct1_branch.jsp?_action=news_view&_property=p_sec_2&_id=155166762& |
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::: 코리아연구원 (KNSI : 새로운 코리아구상을 위한 연구원) :::
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