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부동산 대책의 본질과 접근 전략 |
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홍순직, 박덕배 |
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경제통상연구센터 / 토지·부동산 |
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참고자료 |
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정책보고서 |
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현대경제연구원 |
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2006/12/04 |
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2000년대 초반부터 상승하기 시작한 부동산 가격은 그동안 지속적인 부동산 시장 안정 대책에도 불구하고 지속적으로 상승하였다. 특히 강남권과 중대형 APT 가격이 급등함으로써 부동산 시장의 지역별·유형별·평형별 양극화 현상이 심화되었다.
이러한 강남권과 대형 APT 중심의 가격 상승은 수급 불균형과 특수 지역에 대한 사회 문화적인 인프라 격차 등이 복합적으로 작용한 것으로 평가된다. 우선 수요 측면에서는 소득 증가에 따른 삶의 질 향상 욕구 증대로 중대형 평형의 선호가 증가하였고, 저금리와 풍부한 시중 유동성 속에서 마땅한 투자 수단이 부족하여 부동산 투자 수요가 늘어났기 때문이다. 공급 측면에서는 수도권과 강남권의 최대 공급원인 재건축 규제의 강화로 이 지역의 공급이 감소하였고, 양도세 중과로 매물이 감소하여 공급 부족 현상이 나타났다. 서울의 강남·강북 간의 교육·교통·문화 등의 사회 문화적인 인프라 격차로 특정 지역에 대한 수요가 꾸준히 증가하여 지역간 격차가 확대되었다.
향후 부동산 가격은 단기적으로는 국지적인 수급 불안 요인과 2007년 대선을 앞둔 규제 완화 기대 심리의 반영 등으로 안정을 낙관할 수 없으나, 중장기적으로는 기대 수익률 감소와 주택 공급 확대 등으로 안정될 전망이다. 2007년 서울과 경기도의 신규 아파트 입주 예정 물량은 2006년에 비해 약 21% 감소할 것으로 보이며, 특히 강남구와 서초구는 1/3 수준으로 대폭 감소할 것으로 예상된다. 이로 인해 1차 뉴타운과 잠실 재건축 지구 및 판교 신도시의 입주가 본격 시작되는 2008년 이전까지는 부동산 가격의 국지적인 추가 상승 가능성도 존재한다. 그러나 다주택자에 대한 양도세 중과와 금리 상승, 주택담보대출 규제 강화 등으로 기대 수익률이 감소하여 투기적 수요는 크게 위축될 전망이다. 또한 정부의 11.15 대책으로 향후 공급 물량이 2010년까지 꾸준히 늘어날 것으로 예상됨에 따라 중장기적으로는 주택 가격이 하향 안정세를 보일 것이다.
특히, 10년을 주기로 국내 부동산 가격이 폭등한 후 안정되는 ‘10년 주기설’에 비추어볼 때, 2001년 하반기부터 상승하기 시작한 최근의 부동산 가격 상승 국면은 2006년 말부터 점차 안정 국면으로 접어들어 2008년부터는 본격적인 조정 국면에 진입할 것으로 예상된다. 10년 주기설이란 지난 70년대 말과 80년대 말∼90년대 초의 두 차례에 걸쳐 국내 부동산 가격이 약 10년을 주기로 3∼4년간 대폭 상승한 후, 일정 기간 동안 하향 안정화되는 양상을 반복해왔다는 경험적 사례를 토대로 한 부동산 시장 가설이다. 이에 의하면, 20%대의 높은 상승률을 기록한 2002～2003년은 3차 폭등기에 해당한다. 다만 2003년 이후 둔화세를 보이던 주택 가격이 이전 폭등기와는 달리, 하락기가 1년만에 멈추고 2005년 하반기부터 다시 상승세로 반전된 것은 이전과 구별되는 특징적 현상이다. 이는 수급 불안에 대한 근본적인 대책이 없는 상황에서 8.31 대책과 3.30 대책 등의 강력한 수요 억제책으로 거래 물량이 축소됨에 따라 부동산 가격 상승 기대 심리가 작용한 것으로 평가된다. 따라서 과거 부동산 가격 변동 추이를 보면, 11.15 공급 대책이 효과를 보이는 2008년부터 약 2년간은 본격적으로 부동산 가격의 조정 국면이 가시화될 것으로 보인다.
향후 부동산 정책은 중장기적인 관점에서 특정 지역에 대한 규제보다는 시장 수급 원리를 기초로, 서민·중산층의 주거 안정에 우선 순위를 둬야 한다. 또한 한국에서의 부동산은 가장 중요한 노후 대책의 일환일 뿐 아니라 높은 교육열을 반영한다는 한국적 특수성과, 소득 증대에 따라 더 나은 주거 문화를 원하는 사회 문화적 요인 등을 감안하여 부동산 가격의 급락보다는 점진적인 하향 안정화 정책을 추진해야 한다. 우선 총량적인 주택 공급 정책보다는 지역별 수급 요인을 고려하여 주택 규모와 평형을 탄력적으로 적용하는 지역별 공급 차별화 정책이 요구된다. 예컨대 초과수요 지역인 강남권은 용적률과 소형 평형 의무 비율 완화 등을 통해 중대형 평형의 공급 확대를 허용하는 대신, 여기서 발생한 개발 이익을 부도심권의 국민주택 건립 재원으로 활용할 수 있을 것이다. 또한 비강남권의 교육/교통/문화 부문의 주거 환경 개선을 통해 강남권 수요를 분산시켜야 하며, 양도세 중과 등 과도한 규제의 일시 완화를 통해 정상적인 거래가 이루어지도록 해야 한다. 중장기적으로는 인구 감소와 고령화 등 연령별/지역별 인구구조 변화 등을 감안한 중장기 로드맵을 수립하여 추진해야 한다.
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