원래 가락시영은 재건축 정비구역 용도를 2종으로 용적률이 200% 이하였다. 그런데 여러차례 변경신청을 해서 250%까지 늘렸고, 이번에 3종으로 승인해서 용적률이 285%까지 늘어났다. 그러면 15층 아파트를 35층까지 질 수 있다. 사업성이 없던 게 갑자기 사업성이 생기는 것이다.
250%가 285%, 15층이 35층으로 늘어나게 되면 현재 6억원인 15평 아파트가 40평이 된다. 조합원들이 재개발 건축비로 2억을 내도 가락시영 40평이면 15억이 넘을 것이다. 거기서 건축비 2억을 빼도 13억이 남는다. 지금 6억원과 비교하면 두 배가 넘는다는 얘기다. 최소한 지금 분양권을 9억에 바로 팔아 3억을 남길 수도 있다.
그러면 그 이득금의 상당 부분을 누가 가져가느냐 보자. 가락시영은 재건축 방식 중에도 '지분제 방식'으로 돼 있다. 건설사가 건축비만 받는 '도급제 방식'이 아니다. 건설사들도 사업의 지분을 갖고 있는 것이다. '종 상향'으로 얻는 이득금의 상당 액수를 시공사가 가져갈 것이다.
'지분제 방식'이라는 것은 조합원보다 시공사에게 더 이익이 많이 돌아가는 방식인데, '종 상향'으로 더 늘어나게 됐다. 가락시영 재개발에 참여한 삼성.현대 등 2~3개 건설사들이 거둬들이는 이익이 못 돼도 1조원 가량은 될 것이다. 이건 20조원 짜리 '4대강 사업'에서 얻는 이익 보다 훨씬 큰 규모다. '4대강'은 170개 업체가 나눠 갖는데 이건 2~3개 업체가 다 가져니까 말이다. 내가 건설사라면 서울시에 그냥 몇백억을 갖다 주고 어떤 형태로든 보답을 하고 싶을 정도다.
