		대통령은 모르지만 국민들은 알고 있는 부동산 진실(5-1)	▪후분양제 전면 도입 ▪공공보유주택 20% 확충 ▪주택공영개발 강화․확대 ▪실수요자 주택담보대출
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▪수신 :	각 언론사 경제부, 사회부, 정치부
▪일시 :	2006년 6월 20일/총13매·
▪문의 :	시민감시국 윤순철 국장(yunsc@ccej.or.kr), 김성달 부장(seongdal@ccej.or.kr)

‘APT 분양원가공개’는

대통령과 집권여당의 새 출발선이다.

■ 아파트 분양원가 공개는		▪ 소비자 보호의 최소한 장치 이다.
		▪ 주택시장 정상화의 시작이다.
		▪ 행정 투명성 강화이다.
		▪ 부정부패 척결 및 예방 장치이다.
		▪ 공기업개혁의 시작이다.

제4회 전국동시지방선거가 지난 5월 31일 끝났다. 이번 선거 결과는 광역자치단체장 15:1, 서울시 기초단체장 25:0, 서울시의원 96:0, 경기도의원 108:0으로 집권여당인 열린우리당의 대참패였다. 한나라당은 열린우리당 실정의 반사이익을 얻어 사실상 지방권력을 장악하게 되었다. 국민들은 그동안 국민들이 간절히 바라는 민생안정과 부동산 투기근절을 외면하고 민심을 아전인수식으로 해석하여 자신들의 하고 싶은 것만 해온 정치권에 대해 투표로서 민심을 보여주었다. 이번 선거에서 민심은 명쾌했고 냉정히 심판한 것이다.

그럼에도 선거 이후 보여준 집권층은 전혀 반성이 없다. 열린우리당은 선거 패배의 원인으로 부동산 정책을 지목하면서 우후죽순격으로 보유세나 양도세 등 부동산 정책을 희생양 삼아 세율인하를 노골적으로 발언하고 있으며, 청와대와 정부는 한 치도 양보할 수 없다는 입장으로 또 갈등을 일으키고 있다.

당․정․청이 진정으로 국민을 위한 충정이 있다면, 이 세율인하 논쟁이 누구를 위한 것인지를 보아야한다. 부동산 종부세 대상자는 전국적으로 2%밖에 안 되는데, 선거 패인이 이들 2% 때문인가? 약 800만 무주택세대가 보유세나 거래세 때문에 야당을 지지했다고 보는 것인지,  보유세 인하가 집이 없어 고통 받는 무주택자들의 주거안정에 진정으로 기여한다고 생각하는지를 진정으로 되새겨봐야 한다.

당․정․청이 반성한다면, 그것은 민심은 무엇이었고, 왜 국민들이 왜 떠났는지, 세금인하가 민심을 제대로 반영하고 있는지를 숙고해야한다. 또한 부동산 정책에 대해 국민들의 분노가 하늘을 찌를 듯 향하고 있으며, 국민들의 인내심이 한계점에 이르고 있음을 알아야한다. 하루에도 몇 번씩 들려오는 ‘거리로 나서야 할 것 같다’는 서민들의 목소리를 들어야한다. 민심은 ‘제대로 집값을 잡으라’는 것이다. 여기서부터 새출발해야한다.

경실련은 아파트값거품빼기운동본부는 <대통령은 모르고 국민들은 알고 있는 부동산 진실> 5번째로 집값을 제대로 잡기위해서 즉각적으로 ‘후 분양’을 도입할 것인지 ‘아파트 분양원가공개’를 2회에 걸쳐 다시 촉구한다. 그것은 아파트 분양원가 공개는 제도의 유효성을 넘어 이미 국민을 위한 정책을 펴는 것인지, 선거후에 정치권이 반성하는지를 가늠하는 상징이 되어버렸기 때문이다. 또한 원가공개를 하지 않는다면 국민들은 집값 잡을 의지가 없는 것으로 판단하고 있기 때문이다.

이번 5-1에는 국민들과 경실련이 말하는 원가공개가 무엇 인지를 밝히고, 다음 5-2에는 그동안 원가공개를 거부하기위해 청와대와 정부, 여당이 무슨 말들을 했는지, 원가공개를 거부하여 민심은 어떻게 경고하였는지, 선거후에도 아전인수식으로 쏟아져 나온 해법들이 민심인지를 알려 줄 것이다.

1. 국민들이 바라는 분양원가 공개는 ‘분양가격(건설사의 공급가격)’이다.

1-1		집값 문제 해결은 후분양제이다.

분양가 자율화에서는 후분양제가 맞다. 공급자가 분양가격을 자율적으로 책정 할 수 있다면, 소비자는 당연히 물건을 보고 선택할 수 있어야한다. 후분양제가 된다면 원가공개도 필요 없고, 고분양가 논란도 없다. 소비자도 물건을 보고 구매하였기 때문에 주택에 문제가 있을 경우 소비자의 귀책도 상당부분 인정되기 때문이다. 그러나 현재와 같은 선 분양제에서는 존재하지도 않은 주택을 구입하면서도 계약부터 입주이후까지 모든 문제는 소비자가 일방적으로 부담하게 되어 있다.

이러한 소비자와 공급자의 불공정한 거래를 막기 위해 선분양제에서는 당연히 소비자 보호를 위한 방안으로 토지와 건축물의 분리계약을 해야한다. 즉, 소비자와 공급자 간에 토지는 매매계약을 하는 것이다. 그리고 토지소유주가 된 소비자들이 조합(무주택조합)을 결성한 후에 저렴하고 고 품질의 집을 지어줄 수 있는 시공사를 직접 선정하여 도급계약을 맺는 것이다. 이것이 선분양제에서는 가장 합리적인 주택공급 방식이다. 이러한 방식이 아니라면 당연히 후 분양을 실시해야한다.

그러나 과거에는 정부가 건설사들에게 선분양 특혜를 주면서 가격을 규제했으나, 분양가를 자율화 했으면서도, 후분양제 도입에 대해서 소극적이고 사실상 하지 않겠다는 의지만 보여주고 있다. 때문에 경실련과 국민들은 최소한의 권리 보호를 위한 자구책으로 ‘아파트 분양원가공개’를 요구하고 있는 것이다.

1-2		원가(原價)

원가는 ‘처음 사들일 때의 값, 매입 원가, 본값’이나 ‘제품의 생산이나 공급에 쓰인 비용’을 말한다. 때문에 소비자가 필요에 의해 어떤 물건을 구입할 때나, 사업자가  새로운 사업을 시작 할 때는 일반적으로 손익계산을 따져 보는데, 원가는 이익과 손해를 가름하는 분기점이 되는 기준이다.

주택도 마찬가지다. 주택을 구입하려는 사람과 지어서 판매하려는 사업자도 손익을 따지게 마련이다. 주택을 필요로 하는 거주 목적의 실수요자, 임대사업자, 단기차액을 얻으려는 주택투기자 등 모두 구입비용을 계산할 때 최초분양가와 프리미엄을 계산하고, 주택을 지어서 판매하려는 사업자도 사업 계획단계에서 사업의 타당성을 검토할 때 건설비용과 이윤을 계산하는데, 이 때 원가는 손익분기점이 된다.

1-3		원가의 종류와 산출

원가는 주택건설사업자가 아파트를 공급할 때 마음대로 산출하는 것이 아니다. 기업회계 및 회계처리기준 등 법률에 근거하여 적확하게 산출하고 공공기관에 제출하여 승인을 받도록 되어 있다.

‘예정가격 작성기준(회계예규2200.04-160-1, 재정경제부)’에 따라 계약담당자가 공사시공 과정에서 발생할 재료비, 노무비, 경비, 이윤 등 원가를 정부 고시가격(품셈)에 따라 산출한다. 이를 낙찰가 또는 계약 금액의 결정기준으로 삼는데 이를 예정가격(설계가격)이라 한다. 주택건설업체도 이러한 방식에 따라 사업비(공사비)를 작성하고 공공기관에 제출하여 사업계획 승인, 감리자 모집, 입주자모집을 승인받게 된다.

이렇게 작성된 원가를 견적원가(개별수주생산을 하는 기업에서 그 제품의 수주 여부를 결정하거나, 입찰가격을 결정하게 되는 요소 가격), 확정가격(원가절감에 따라서 분양가가 변동되지 않는 가격), 약정원가 또는 공급계약가(소비자와 공급자가 약속한 원가), 주문계약원가(물건을 만들거나 파는 사람에게 품종·수량·모양·크기 등을 일러 주고, 그렇게 만들거나 보내어 달라고 요청하여 성사된 가격)으로 불린다.

<주택건설사업 단계별 원가>

		사업계획			감리자 모집			입주자 모집			완공․입주․관리
법적근거		▪주택법§16조			▪주택법24조,령26조			▪주택공급규칙8조
승인권한		▪광역단체장(시․도)			▪승인 : 광역단체장 ▪공고 :시․군․구청장			▪시․군․구청장
원가관련제출서류		▪주택건설사업계획서 內 사업비 및 자금계획 등			▪감리자지정신청서 內 총공사비, 간접비, 대지비, 공종별공사비, 이윤 등			▪입주자모집신청서 內 분양보증서, 공증서, 분양가격 등
원가구분
		▪예정원가(견적가․확정가․약정가․주문계약가․공급계약가․분양가 등)									▪완공원가(사후원가)

따라서, 소비자의 입장에서의 원가는 예정가격인 분양가격, 공급계약가, 견적가격, 확정가격, 약정가격, 주문계약가격 등을 원가로 볼수 있다. 반면에 주택건설사(공급자) 입장에서 원가는 영수증 등 비용을 정산한 사후원가 즉, 완성공사비를 말한다.

1-5		원가공개의 방법

계약(契約)은 약정 또는 약속으로 사법상(私法上)의 일정한 법률적 효과의 발생을 목적으로 하는, 두 사람 이상의 의사의 합의에 따라 성립하는 법률 행위이다. 이를 주택시장에서의 주택분양계약체결을 사례로 본다면, 주택을 필요로 하는 소비자는 주택건설사업자가 제시하는 주택의 분양가격, 주택의 위치 및 면적, 주변 환경, 교통의 편리함, 교육 여건, 주택 인수 시기 등 종합적인 조건을 판단하여 구입을 결정하게 되고, 이를 구매대금(계약금, 중도금, 잔금)을 지불함으로써 주택분양계약을 이행하는 것이 된다. 공급자인 주택건설사업자는 소비자에게 주택건설계획을 제시하여 소비자가 주택구입을 결정토록 한 그 분양 가격, 각종 건축 자재, 품질, 공사기간 준수 등 계약에 맞게 주택을 완성하여 제공함으로써 계약을 이행하게 되는 것이다.

그러나 현재와 같은 선 분양과 분양가 자율화 제도에서는 소비자와 공급자간의 동등한 계약은 성립되지 않는다. 정부 정책이 주택건설사들에게 일방적으로 유리하도록 제도화 되어있기 때문이다. 소비자들은 주택구입 계약 당시와 주택인수 시기에 무수히 많은 위험을 부담해야 하지만, 건설사들은 택지 구입, 세금, 공사비, 분양가 책정, 사후관리에서 온갖 혜택을 누리고 있기 때문이다.

이와 같은 현실 때문에 경실련과 국민들은 소비자와 공급자의 공정한 거래를 위해 최소한 아파트 분양원가라고 공개할 것을 요구하고 있는 것이다. 시민들이 요구하는 분양원가는 예정가격인 ‘분양가격’이다. 분양가격의 공개는 분양가격의 주요항목인 토지비(대지비), 건축비의 주요공종별 단가, 이윤 등 주요 구성내역을 소비자와 공급자(건설사)간의 주택분양계약체결시 계약서에 명시(첨부)하는 것이다. 분양가격은 소비자의 입장에서는 주문가격, 즉 주택을 구입하면서 지불한 금액이며, 공급자의 입장에서는 공급가격이 되는 것이다.

<소비자와 공급자의 원가공개>

소비자(주택구입자)			계약 및			공급자(주택건설사)
			이행
▪입주자모집공고 당첨자 ▪주택공급계약서 동의․싸인			계약단계			▪주택공급계약서 제시 ① 입주예정일 ② 호당 주택면적 및 대지면적 ③ 입주금과 납부시기 ④ 연체료의 산정 및 납부방법 ⑤ 지체상금의 산정 및 지급방법 ⑥ 하자보수대상 범위 및 하자보수책임기간 ⑦ 분양전환 임대주택의 경우 분양전환시기와 분양예정가격 산출기준 등 ⑧ 분양가격 주요항목 : 토지비(대지비), 건축비의 주요공종별 단가, 이윤 등 주요 구성내역 명시(첨부) ⑨ 기타
▪주택구입자금 지불 (계약금, 중도금, 잔금)			계약이행 단계			▪입주자 모집공고 및 주택공급계약서에 맞게 완성주택 건설하여 공급

분양계약체결 시 분양가격의 주요항목을 계약서에 첨부하는 것은, 소비자의 입장에서는 완성된 주택(물품)을 보고 구입하는 것이 아니라 건설사가 제시한 주택건설 관련 각종 정보를 보고 판단하는 할 수밖에 없기 때문에 주택구입 대금을 지불할 전제조건으로 약속이행의 신뢰를 보장하기 위한 담보이며, 주택건설사 또한 주택이 짓지도 않아 존재하지도 않고 완성원가도 없기 때문에 소비자에게 ‘이러한 가격과 품질을 보장하는 주택을 제공하겠다’는 약속의 표시이다. 때문에 소비자는 약속한 대금을 제때에 지불하지 못하면 연체금 및 지체상금을 부담하거나 주택 인수를 포기해야하고, 건설사가 계약과 다르게 낮은 품질과 재료를 사용하여 주택을 제공하였을 경우 변상 또는 하자 보수 등의 책임을 지게 되는 것이다.

그동안의 아파트 원가공개 논쟁에서 건설사들은 ‘완성원가’의 공개를 요구하는 것으로 왜곡하였다. 그러나 국민들은 ‘완성원가’는 주택을 짓지도 않은 상태에서 완성원가는 존재하지도 않아 공개할 수 없고, 건설사들이 기술개발과 경쟁을 통해 원가를 절감하려는 산업의욕을 좌절시키는 완성원가 공개를 요구하지도 않는다. 또한 이는 시장경제원리에도 맞지 않는다.

1-6		주택건설 단계별 원가공개의 주체와 시기

주택건설사업자는 주택건설사업계획승인 신청, 감리자지정승인 신청, 입주자모집공고안 신청을 공공기관에 한다. 이때에 공공기관의 장은 승인여부를 결정하고 당사자에게 결정여부를 통보하거나 고시를 한다

그러나 지금까지 원가와 관련해서는 공공기관과 주택건설사업자간의 서류 교환만 있었고 국민들에게 제대로 공개되지 않았다. 또한 공공기관이 주택사업들이 신청한 서류를 철저히 검중하지 않아 주택건설사들이 신청 단계별로 가격을 조작하도록 방치하였고, 이것이 결국은 고분양가로 나타났다. 따라서 주택건설사업 인허가권을 갖는 공공기관의 장은 허가 내역을 즉시 공공홍보물에 상시적으로 투명하게 게시하여야한다.

주택건설사업계획 승인권자인 광역단체장은 현재 사업계획승인 후 사업의 명칭, 사업주체의 성명․주소), 사업시행지의 위치․면적 및 주택건설규모, 사업시행기간, 고시가 의제되는 사항들을 고시하고, 사업계획 승인서 및 관계 서류의 사본을 지체없이 관할 시장․군수․구청장(자치구의 구청장)에게 송부하고, 사업신청자에게는 사업승인서를 교부하도록 되어 있다. 따라서 주택건설사업자가 신청한 사업계획서에는 분양매출원가와 사업비 원가가 명시되어 있으므로, 이를 공개하는 것은 원가 공개가 된다. 또한 공급자(건설업자)가 총사업비 내역을 공개하는 것도 원가 공개가 된다. 승인권자인 시․도지사는 승인내역을 관보 및 홈페이지에 즉시 상시 공개해야 한다.

주택건설사업을 승인받은 사업자가 공사를 하기 위해서는 주택건설공사를 감독․관리할 감리자를 지정해야한다. 감리자의 업무는 ①시공자가 설계도서에 적합하게 시공하는지 확인 ②시공자가 사용하는 건축자재가 관계법령에 따른 적합한 건축자재인지 확인 ③건설기술관리법에 규정한 품질시험 실시여부 확인 ④시공감리에 대한 대통령령(설계도서가 당해 지형에 적합한지 확인, 설계변경의 적정성 확인, 시공계획․예정 공정표․시공도면의 검토 확인, 방수․방음․단열의 적정성 확보, 재해의 예방, 시공 안전관리, 건축공사의 질적 향상을 위한 건교부 고시 검토․확인) 등을 담당한다. 즉, 주택건설공사 감리는 계획부터 완공까지의 모든 업무를 감독․관리하여 소비자에게 최상품의 주택이 제공되도록 하는 역할을 담당하고 지정은 사업계획승인권자가 한다. 주택건설사업자는 감리비 책정을 위해 건교부 지침인 주택건설공사감리비지급기준에 따라 총사업산출총괄표(총공사비, 간접비, 대지비, 부가가치세액) 및 공종별총공사비 구성 현황표(공종별 공사비, 일반관리비 및 이윤)등을 작성하여 승인권자에게 신청한다. 따라서 주택건설사업자가 신청한 감리자지정신청서에는 총사업비 및 공종별 공사비비 등 60여가지의 원가 관련 항목이 기재되어 있으므로, 이를 공개하는 것은 원가 공개가 된다. 감리자지정 위임업무를 하고 있는 시장․군수․구청장은 감리자지정신청서를 해당 지역 홈페이지에 상시 공개하도록 해야 한다.

사업계획을 승인받고 감리자 지정이 끝난 후 건설사업자는 입주자모집공고를 할 수 있는데, 이를 위해 시장․군수․구청장에게 입주자모집공공안과 서류를 제출한다. 입주자모집공고안에는 분양가격 및 임대보증금, 임대료와 청약금 등의 내용이 포함되어 있으므로 이를 공개하는 것이 원가를 공개하는 것이 된다. 입주자모집을 승인하는 시장․군수․구청장은 입주자모집공고안 및 분양가격의 주요항목인 토지비(대지비), 건축비의 주요공종별 단가, 이윤 등 주요 구성내역 등을 해당 자치단체 홈페이지에 상시 공개하도록 해야 한다.

<건설단계별 원가 관련 서류와 공개발법>

		승인권		건설사 신청내역		승인내역공개 (현재)		원가공개 (개선)
사업계획 승인		▪시․도 지사		▪ 주택건설사업계획승인신청서 : ① 사업주체, 설계자, 시공자, 사 업계획개요, 동별개요, 층별개요. 평형별개요, 사업비/자금계획) ② 주택건설사업계획서 ③ 주택과 부대시설, 복리시설의 배치도 ④ 사 실증명서류 ⑤ 토지 등기부등본, 토지소유권 미확보 시 토지사용승 낙서, 설계도서 등		▪고시(사업자, 위 치, 면적, 주택규 모, 기간) ▪구청 사본 송부 ▪승인서 교부	➡	▪사업계획승 인신청서 : 관 보 및 홈페이 지 상시 공개
감리자 지정		▪승인 : 시도지사 ▪공고 : 시․군․ 구청장		▪감리자지정 신청시 제출서류 : ① 총사업산출 총괄표 : 총공사비 (순공사비․ 일반관리비, 이윤을 포함), 간접비(설계비, 감리비, 일 반분양시설 경비, 분담금 및 부담금, 보상비, 기타 사업비성 경비), 대지비, 부가가치세액, 총사업비 계 ② 공종별 총공사비 구성 현황 표 : 토목, 건축 등 공종별 공사비, 일반관리비․이윤, 총공사비 계		▪감리자모집공고 : 일간신문 또는 7 일 이상 게시판 게시	➡	▪감지자지정 신청서 : 관보 및 홈페이지 상시 공개
입주자 모집		▪시․군 ․구청장		▪입주자모집공고 신청 제출서류(서울시) : ① 입주자모집공고안 ② 대지의 등기부등본 ③ 분양보증․공증서, 건축공정확인서 및 대지 사용승낙서 ▪입주자모집공고 내용 : ①사업주체, 시공사, 연대보증인, 사업주 체의 등록번호 ②주택의 건설위치 및 공급세대수 ③호당 주택공급 면적 및 대지면적 ④주택공급신청자격 등 ⑤분양가격 및 임대보증 금, 임대료와 청약금 등 ⑥대한주택보증(주)의 분양보증내용 ⑦ 입 주자에 대한 융자지원 내용 ⑧분양전환 임대주택의 경우 분양전환 시기와 분양예정가격 산출 기준 ⑧ 분양가격 주요항목 : 토지비(대 지비), 건축비 주요공종별 단가, 이윤 등 구성내역 추가 ⑨ 기타		▪대한주택보증(주) 에 통보 ▪사업자 : 입주자 모집 공고(해당지 역 일간신문, 일정 한 장소에 게시)	➡	▪입주자 모집 신청서및 입 주자모집공고 : 홈페이지 상시 공개

2. 국민들은 왜 원가 공개를 원하나?

소비자보호․주택시장 정상화․행정투명성․부정부패 척결․공기업개혁을  위한 것이다.

정부는 주택가격의 상승을 방지하고 무주택자의 주택구입을 용이하게 하기위하여 1977년부터 신규주택에 대해 분양가를 규제하였고 선분양(건물을 짓기 전 분양)을 해 왔다. 즉, 선분양의 특혜를 주면서 가격을 규제한 것이다. 1977년부터 89년 11월까지는 일률적으로 분양가격 상한을 두어  규제를 하였고, 89년 11월부터는 택지비와 건축비에 연동시키는 원가연동제를 시행하였다.

<분양가 규제와 자율화 연혁>

		년	·	내 용		공급 체계
분양가 규제		▪‘77 ~		- 일률적 상한가 규제(선분양 특혜 주고 가격 규제)		선분양
		▪‘89.11 ~		- 원가연동제 시행(택지비와 건축비 연동)		선분양
		▪‘05.1		- 분양가상한제(건축비+택지비+가산비용)		선분양
분양가 자율화		▪‘82-89.10		- 지자체 가격규제(국민주택규모 이하 평당 126.8만/이상 134만원)		선분양
		▪‘89.11.10		- 주택분양가 연동제 도입(택지비+건축비)		선분양
		▪‘95.11		- 규제완화 : 강원․충북․전북․제주 25.7평 초과(수도권외 지역 공공 택지 및 자금지원 없이 공정이 80%에 달한 분양주택)		선분양
		▪‘96.7		- 규제완화 : 단독․연립주택 및 25.7평 초과 철골조 아파트		선분양
		▪‘97.1		- 규제완화 : 강원․충북․전북․제주 25.7평 이하, 대전․충남․경북․ 경남의 25.7 초과		선분양
		▪‘97.6		- 규제완화 : 수도권이외지역 전면 자율화, 수도권지역의 철골조 및 후 분양주택은 자율화		선분양
		▪‘98.2		- 규제완화 : 민간사업자 보유택지에서 건설하는 APT		선분양
		▪‘98.10		- 규제완화 : 수도권 25.7평 초과 공공택지에서 건설하는 APT		선분양
		▪‘98.12.30		- 규제완화 : 주택분양가연동제시행지침폐지		선분양
		▪‘99.1		- 규제완화 : 전용 18평이하 분양가규제는 국민주택기금운용및관리규정		선분양

그러나, 89년 12월 ‘주택분양가연동제 시행 지침’을 폐지하여 사실상 완전한 분양가 자율화를 실시하였다. 그렇지만 주택건설사들이 분양가를 자율적으로 책정하도록 하면서도 주택분양체계는 선분양을 유지하여 건설사들이 짓지도 않은 주택을 턱없이 비싼 고분양가에 분양하도록 하여 막대한 폭리를 취할 수 있도록 하였다. 이것은 공급자(건설사)들에게는 짓지도 않은 주택을 팔수 있도록 하고 가격도 마음대로 책정하도록 하였지만, 소비자들에게는 권리를 보호할 어떠한 장치도 마련해 주지 않았던 것이다.

더구나 주택보급률이 102%를 넘어선 지금에도 ‘주택공급만이 수요를 완화 한다’는 천박한 경제논리에 근거해 대량물량공급정책을 지속하고, 갖가지 이름의 신도시를 건설하고, 중대형위주의 재개발을 허용하고, 주택담보대출도 유주택자 위주로 구조화 하여 집을 소유한 사람이 집을 더 소유할 수 있도록 만들었다. 이러한 정부 정책의 결과는(행자부 2005.8), 전국 1,777만세대중 971만세대(54.6%)가 주택을 보유하고 있으나, 46%인 809만세대는 무주택자로 만들었다. 또한 주택보유세대 중 1세대 1주택 보유세대는 882만세대(90.9%), 1세대 2주택이상 다주택 보유세대는 89만세대(9.1%)로 237만호(21.2%)를 보유하는 극심한 주택소유의 편중을 가져오게 되었다.

때문에 무주택 서민들에게 물가보다 가파르게 상승하는 전세와 월세비, 그리고 주기적인 이사 등으로 주거불안에 처하게 되고, 급등하는 주택가격에 내  마련의 꿈과 희망도 접어야하는 좌절만 을 안겨주었던 것이다.

2-1		원가공개는 ‘소비자 보호’의 최소한의 장치이다

정부는 89년 ‘주택분양가연동제 시행 지침’ 폐지로 분양가 자율화를 실시하면서 선분양 제도를 유지하였다. 이에 따라 주택건설사들은 허허벌판인 농지에 짓지도 않은 아파트를 다 지은 것처럼 가정하고 분양할 수 있게 되었으며, 마음대로 분양가도 책정할 수 있게 되어 고분양을 통한 막대한 폭리를 취할 수 있었다. 그러나 선분양제에서 취약할 수밖에 없는 소비자들의 권리 보호를 위한  어떤 정책도 마련하지 않았다. 즉 주택건설사들에게는 막대한 특혜와 폭리를 보장하고 서민들에게는 피땀 흘려 모은 돈을 고스란히 건설사들의 폭리에 갖다 바치도록 된 것이다.

때문에 주택소비자인 무주택 서민은 짓지도 않은 아파트를 구입하면서 건설사들의 당연히 부담해야할 건설비용과 이자까지 선납하고, 건설사들의 경영실패로 인한 도산의 위험과 책임까지 부담하고, 소비자가 주문한 계약 내용과 다르게 주택을 짓지 않을 경우나 낮은 품질의 주택을 인도받았을 경우 보상 책임을 추궁할 방법도 없고, 건설사들이 집 잘 짓기 경쟁을 하지 않아 다른 주택과 차별화도 되지 않는 저품질의 주택을 제공받고, 공사기간이 길어져 발생하는 피해 보상을 청구할 법적인 권한이 실질적으로 존재하지도 않는 등 아무런 보호 수단이 없게 되었다.

이것이 우리나라 주택정책이며, 건설사들을 위한 ‘묻지마 분양’인 것이다. 그럼에도 정부는 건설사들의 짓지도 않은 아파트의 ‘주택 미분양’에는 온갖 대책회의를 하며 더 많은 특혜를 주려 고심하지만, 서민들과 입주자들의 권리 보호를 위해 무슨 대책회의를 개최하였다는 언론 보도는 없다.

정부가 진정으로 서민들을 위한다면, 분양가 자율화 실시에는 반드시 취약한 소비자들의 권리를 보호하고 주택가격의 급등을 조절하는 후분양(주택을 다 지은 후에 판매)을 도입했어야 했다. 다시말하면, ‘우리 회사가 이 땅에 아파트를 지을 계획이니, 가격은 묻지 말고 우리 회사가 제시한 가격에 사시오(선 분양-분양가 자율화)’에서 ‘우리 회사가 여기에 아파트를 지었으니 둘러보시고 집이 잘 지어졌고 마음에 든다면 우리 회사가 제시한 가격에 사시오(후 분양-분양가 자율화)’라고 해야 하는 것이다. 즉 ‘분양가 자율화와 후분양’이 궁합이 맞다는 것은 상식인 것이다.

때문에 시민들은 ‘후분양제 전면 도입’을 요구하고 있는 것이고, 현재와 같이 선분양제와 분양가 자율화를 유지하려면, 최소한의 권리 보호를 위해 ‘아파트 분양원가 공개’를 요구하는 것이다. 최소한 짓지도 않은 땅에 바둑판처럼 줄그어놓고 아파트가 다 지어진 것처럼 팔려면 예정가격은 얼마나 되고, 어떤 재료들로 지을 것인 지라도 알고 구입여부를 판단하도록 해 달라는 것이다.

그런데 노무현 대통령은 “분양원가 공개는 개혁이 아니라고 생각한다....장사는 10배 남는 장사도 있고 10배 밑지는 장사도 있다 .. 이는 개혁의 후퇴가 아니라 대통령의 소신이다.(2004.6.9 민노당 지도부 간담회)” 대통령은 또 “(공공부문 분양원가 공개를 주장한 한나라당에 대해) 한나라당에도 한마디 하고 싶다. 경기가 안 좋다고 해서 탄핵까지 추진하지 않았느냐. 경기를 죽일 수 있는 이런 규제(분양원가 공개)를 만들자는 것인가.” (2004.6.11 29개 언론사 경제부장 초청 청와대 만찬) 라고 하였다.

국민이 대통령이라는 노무현 대통령의 현실을 모르는 ‘분양원가 공개 반대’가 국민들의 가슴에 분노를 일게 만든 것이다. 때문에 한국사회여론연구소(KSOI)가 여론조사전문기관 TNS에 의뢰해 전국성인남녀 700명을 대상으로 2004년 6월 8일 실시해 10일 공개한 여론조사 결과에 따르면, 노무현 대통령의 국정운영 지지도가 2주전(5월25일) ‘잘하고 있다’는 응답이 50.1%에서 39.0%로 11.1%P가 급락하였고, 열린우리당 지지도 역시 44.2%에서 32.0%로 12.2%나 폭락하게된 것이다.

2-2		원가공개는 ‘주택시장 정상화’이다

원가공개는 건설사들의 ‘묻지마 분양’을 바로잡는 것이다. 정부의 분양가 자율화와 선분양은 주택건설사들의 이익을 확실히 보장해주는 정책의 연속이었다. 짓지도 않은 주택을 판매하도록 하고, 분양가도 마음대로 책정하게하고, 공사비도 소비자들로부터 먼저 받을 수 있도록 하면서 정부가 저리로 국민주택기금에서 융자도 해주고, 온갖 세금도 면제해주고, 공공택지도 정부가 헐값에 나누어 주고, 미분양 아파트의 대책도 세우주고, 표준건축비도 뚜렷한 근거 없이 올려줘 고분양가를 도와주고, 공공기관에 허위로 신청을 해도 제대로 검증도 안하고 신고한 대로 허가해주고, 공사를 감독 관리하는 감리자도 건설사들이 감리자를 평가하게 해주고, 공사비가 얼마나 쓰였는지 알 수도 없게 해주는 등 건설들을 위한 제도들이 헤아릴 수 없이 많다.

그러나 소비자들을 위한 정책은 없다. 주택을 구입하려해도 선분양이기 때문에 완성된 주택을 보지도 못하고 미모의 탤런트가 선전하는 신문광고 보고 선택하고, 가격을 비교하여 경제성을 판단할 수도 없고, 품질을 비교해 볼 수도 없고, 모델하우스도 못 보게 하고, 공사기간이 연장되거나  부실공사하여 품질 낮은 주택을 인도 받아도 제대로 변상을 요구할 수도 없고, 건설사의 공사비도 선납해주고, 건설사가 계약과 다르게 설계를 변경해도 제대로 목소리도 반영 못시키는 등 그야말로 건설사들의 ‘묻지마 분양’에 일방적으로 부담만 커지도록 되어 있을 뿐이다.

주택시장은 소비자인 서민과 공급자인 건설사들이 균형있는 조건에서 교환이 이루어져야하는것은 상식이다. 힘의 균형이 조화될 때 서민들은 최고의 선택으로 만족을 얻게 되고, 건설산업은 기술개발이 이루어져 집을 더 잘 짓게 되는 것이다. 그런데 정부의 주택정책도 대량물량 공급주의, 분양제도도 선분양, 분양가도 자율화, 건설 공사비도 정부가 저리로 대출해주거나 입주자로부터 선납받게 되어 있는 공급자에게 일방적으로 유리한 불공정한 교환 시장이다. 정부가 불균형적인 주택공급체계를 후분양제도로 바로잡지 않으려면 분양가의 내역이라도 공개하라는 것이다. 따라서

아파트 분양원가 공개는 공급자 중심의 일방적이고 독점적인 왜곡된 주택시장을 바로잡자는 것이다. 주택보급률이 낮을 때는 공급자 위주의 정책이 필요하였다면, 102%를 넘어선 지금 이제부터 소비자 중심의 주택정책을 요구하고 있는 것이다.

2-3		원가공개는 ‘행정 개혁․투명성 강화’이다

주택사업자는 아파트를 분양하기위하여 공공기관에 주택건설사업계획승인신청서, 감리자지정신청서, 입주자모집공고안 등 3번의 신청서를 제출해야한다. 이 주택건설사업계획 신청서에는 사업비와 자금계획, 감리자지정신청서에는 총공사비와 공종별 공사비 및 이윤, 입주자모집 승인신청서에는 아파트 분양가격 등 공사비에 관한 내역들이 담겨 있으나 상시적으로 공개되지 않는다. 또한 공개 방식도 주택사업계획은 고시하도록 되어 있으나 고시내역에는 사업자․위치․면적․주택규모․공사기간 등만 포함되어 있고, 감리자지정신청서는 일간신문이나 게시판에 7일 정도만 공개하도록 되어 있다. 입주자모집공고는 해당지역 일간신문이나 일정한 장소에 공개토록하고 있다.

때문에 각 절차마다 다른 공개제도 때문에 특별한 관심을 가지고 지켜보지 않는다면 내용을 잘 알 수도 없고, 그 내용이 사실과 부합한지를 알 수도 없는 것이다. 사업자들이 신청한 서류들은 입찰을 하지도 않기 때문에 가격경쟁을 하지도 않을 뿐만아니라 특별한 기술을 제출하지도 않기 때문에 영업상 비밀도 아닌데 공개되지 않고 있는 것이다. 정부가 신도시 개발을 위해 공공택지를 조성하여 주택사업자들에게 택지를 분양한다고 해도 집을 잘 짓을 수 있는 기술을 심사하는 것이 아니라 어느 회사가 좋은 가격을 제출했느냐를 따지기 때문에 결과를 공개하는 것 또한 영업비밀에 해당되지 않는다. 그럼에도 정부는 농민의 땅을 강제 수용하여 택지를 조성하여 판매한 판매가를 공개하지도 않고, 분양가의 내역도 공개하지 않고 있다.

또한 주택사업자들이 제출한 서류도 제대로 심사하지도 않는다. 경실련이 2003년 1차~2004년 2차 서울시 동시분양아파트 113개 사업의 건축비를 조사 분석한 결과에 따르면 건설업자들이 아파트사업을 추진하면서 사업계획승인단계, 감리자 지정단계와 입주자모집공고단계에서 공공기관에  신고한 건축비가 평당 200만원, 총 1조4천억원, 그리고 분양승인단계에 신고한 건축비가 평당 최저 300만원에서 최고 1,500만원까지 책정되어 있는 등 사업별로 1,200만원이나 차액이 발생하는 등 허위 신고가 있었다. 경기도와 인천지역은 2000년이후 토지공사와 주택공사로부터 신도시내 공공택지를 공급받은 건설업자들은 실제 매입비와 신고가가 평당 108만원, 총 1조 2천억원이나 차액이 발생하였었다. 건설사들은 공공기관이 검증을 제대로 하지 않는 행태를 파악하여, 이윤을 적게 신고하거나 토지비와 건축비 등을 부풀려 공사비용이 많이 투입되는 것처럼 서류를 조작하는 등 허위신고를 했음이 명백함에도 이를 저지하거나 승인을 거부한 사례는 없다.

이것은 주택건설사들의 관행화된 허위신고를 공공기관이 제대로 검증도 하지 않는 공공기관의 공무원과 건설사들의 결탁이나 묵인이 없었다면 불가능한 것이고, 결탁이 아니라면 공무원의 직무유기이며, 건설사들은 공문서를 위조한 범죄에 해당되는 것이다. 또한 건설들은 이윤을 축소하여 신고함으로서 사업소득을 축소하였고 결과적으로 세금도 탈루한 범죄를 저지른 것이다.

이와 같은 일들은 행정기관이 정보를 투명하게 공개하지 않기 때문에 가능한 일이다. 토지공사와 주택공사가 공공택지 판매가격을 홈페이지에 상시적으로 공개하고, 지방정부가 주택사업의 각 절차마다 승인한 내역을 상시적으로 공개했다면 불가능한 것이다. 행정기관이 편의적으로 정보를 공개하고, 필요에 따라 국민의 알권리를 자의적으로 제한하기 때문에 공공기관의 무검증 형식적 승인이나 묵인이 가능했던 것이고, 건설사들은 필요에 따라 원가를 부풀리거나 줄이는 등 서류를 조작하여 허위신고를 할 수 있었고, 사업소득을 축소하여  세금탈루라는 범죄까지 가능한 것이었다. 이 결과 국민들은 주거불안과 고분양가로 주택마련의 고통만 안겨준 것이다.

현실이 이러하기 때문에 원가공개는 행정개혁이며, 행정의 투명성을 높이는 것이다. 원공개가되었다면, 건설사들의 원가 부풀리기나 축소, 세금탈루도 없었을 것이고, 행정기관은 철저히 검증했을 것이며, 서민들은 고분양가의 고통도 완화 되었을 것이다. 정보공개는 곧 시민에 의한 검증의 시작이기 때문이다.

2-4		원가공개는 ‘부정부패 척결과 예방’이다

행정기관의 각종 정보가 투명하게 공개되지 않아 나타나는 또 하나의 결과는 건설사와 공무원의 끝없는 부정부패이다. 경실련이 경향신문과 공동으로, 한국언론재단의 `통합 뉴스 데이타베이스 시스템(KINDS)'을 활용하여 1993년 2월 문민정부 출범 이후 사법기관의 발표를 조사한 결과, 건설이 우리나라 부정부패의 핵심임을 보여주었다.

이 ‘건설부패 실태조사’ 결과에 따르면, ▲ 지난 12년간 사법처리한 584건의 뇌물 사건 중 건설 부문이 320건(55.3%) ▲ 전체 1,047명 중 64.2%인 673명이 건설 관련(대다수 공공공사와 아파트공사) 뇌물 ▲ 지자체공무원이 51%(341명)로 최다. 국장급(3급)이상 고위 공직자가 23%(157명)이다.

뇌물은 구속·불구속 시점의 혐의와 법원의 추징액을 근거로 산출한 결과 1천3백83억4천만원이었고, 건설 부문은 43.4%인 5백46억2천9백만원이었다.

건설 종류별로는 뇌물을 받은 사람 673명 중 286명(42.5%)이 정부·지자체·공기업이 발주한 공공시설과 관련해 받았으며, 뇌물액도 2백11억3천7백만원으로 가장 많았다. 다음은 아파트 건설과 관련해 받은 이로 모두 132명(19.6%), 뇌물액은 1백58억2천2백만원이었다.

소속별로는 341명(50.7%)이 지자체 소속 공무원이며, 중앙 부처 소속은 78명(11.9%)이다. 직급으로는 국장급(3급) 이상 고위 공직자가 157명(23.3%)이었다.

청탁 내용을 살펴보면 뇌물을 받은 사람 중 가장 많은 수인 156명(23.2%)이 `공사수주·낙찰(입찰편의)·수의계약' 성사 청탁과 관련한 뇌물(1백97억8천6백만원)을 받았다.

<건설부패 분야별 현황>

구분	공공시설	아파트	다중시설	군시설	골프장	일반주택 및 건축	오피스텔 주상복합	기타	계
건수	134	56	18	12	11	8	7	74	320
비율	41.80%	17.50%	5.63%	3.76%	3.43%	2.50%	2.18%	23.20%	100
명수	286	132	30	33	23	14	32	123	673
비율(%)	42.49%	19.60%	4.50%	4.90%	3.40%	2.10%	4.80%	18.27%	100
뇌물액 (천원)	21,137,260	15,822,900	1,922,700	1,596,000	1,730,400	604,000	1,146,750	16,102,900	60,062,910
비율(%)	35.19%	26.30%	3.20%	2.65%	2.88%	1.01%	1.90%	26.81%	100

위의 조사는 건설분야에 부패가 만연하고 있고, 뇌물을 매개로 한 업계와 관료, 정치인의 유착과 비리를 구조적으로 끊을 수 있는 특단의 대책이 마련되어야 함을 나타낸 것이다. 원가공개는 바로 각 사업 절차마다 이루어지는 공무원과 건설사들 사이에서 발생할 수 있는 부정부패의 고리를 예방하는 유효한 수단인 것이다. 이뉴는 정보의 공개는 곧 검증의 시작이기 때문이다.

2-5		원가공개는 ‘공기업 개혁’이다

부동산 관련 공기업은 건교부 산하의 대한주택공사와 한국토지공사이다. 토지공사는 토지자원의 효율적 이용 촉진과 국토의 종합적인 이용․개발을 위해 설립되었고, 택지개발촉진법에 의해 민간의 토지를 공익적 사업이란 이름으로 강제수용하여 토지를 조성․판매하고 있다.  주택공사는 택지 조성 및 공급, 주택의 건설․공급 및 관리와 불량주택을 개량하여 주거복지에 기여함을 목적으로 설립된 공기업이다. 그러나 현재 주택공사와 토지공사는 공기업임에도 불구하고 토지공사는 땅장사, 주택공사는 집장사를 하고 있다. 그럼에도 일체의 자료를 공개하지 않고 있다.

토지공사의 공공택지 판매가 비공개는 건설사들의 각종 허위 공문서 작성에 이용되고, 주택공사의

분양원가 비공개는 민간업체들의 고분양가 책정 일조하고 있으며, 주공 자체도 고분양가 책정을 하고 있는 것이다. 때문에 주공과 토공의 정보 공개는 공기업으로서의 공공성 역할을 강화하고,  집값안정에 도움 되는 개혁의 시작이 되는 것이다.

대통령에게 묻습니다.

1. 대통령께서는 ‘선분양제=분양가 자율화’가 주택시장을 죽이는 규제이며, 장사원리에 안 맞다는 소신은

여전히 변함없으십니까?  아니면 서민들을 위해 후분양제를 조기에 전면실시 할 계획은 없으십니까?

2. 대통령께서는 주택시장에서 소비자보호, 행정투명성 강화, 주택시장 정상화, 부정부패 척결을 위해 어떤

대책을 준비하고 계십니까?

3. 토지공사와 주택공사의 공공성 강화를 위한 어떠한 방안을 가지고 계십니까? “끝”